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松永の賃貸・不動産の【ニッケンバーズ】より最新情報

福山市や尾道市の不動産のご紹介をしています

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ニッケン社員のひとりごと

ここまでのまとめとしてカギの管理の件ですが世の中も移り変わりどちらが良いか悪いか

予断することはできませんが

今後の傾向として時代の流れとしては

家主さんは別として不動産管理会社は入居者のカギを管理しない方向に
進んでいくと思われます

コストはかかります

入退去のたびに
カギ交換費用が発生します
1回につき2万円ぐらいじゃないかしら

その費用はだれが持つのでしょうか

本来家主さん負担だけれど
特約ということで入居者負担になる場合が多いです

おそらくここら辺はほとんどそうです

この便利な魔法の言葉

特約ってよく聞きますが
どういう意味でしょう



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  1. 2010/06/30(水) 09:00:00|
  2. ニッケンバーズのひとりごと
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ニッケン社員のひとりごと

最近流行しているカギをすべて自分で管理する方式の場合

特にシングルライフの場合に気をつけたい点ですが

必ず合鍵を分散して持っておき
できれば身近な信頼できる人に預けておくなどもできますが

基本的には

すべて自己責任ですので
他の人を頼ることはできません

たくましくなれます

親元を離れたばかりの学生さんなどは
この方式はかなりシビアです

したがってここ松永も含め田舎ほどまだまだ
古き良き慣習が残っており

のんびりと合鍵を持った大家さんが
いろんなピンチに助けてくれる

そんな従来のスタイルも悪くないかもしれませんね



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  1. 2010/06/29(火) 09:00:00|
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ニッケン社員のひとりごと

先週入居しているカギの管理を不動産会社がすることを止めることにより

どんなメリットがあるか考えてきましたが

逆にデメリットありますか

すべて自己責任

ひとり暮らしの学生さんなどの場合

カギをなくしてしまうと
業者さんを呼んで鍵交換しないといけません
結構高いんです

たとえば夜遅く帰ってきてカギがないときなんか
すごく困りますよね

その点大家さんが近くにいれば
気軽にすぐに開けてくれますし

管理会社なんかも営業時間であれば
開けてくれるかもしれませんが

そういう助けは期待できません


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  1. 2010/06/28(月) 09:00:00|
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ニッケン社員のひとりごと

そのため最近の不動産業界の傾向としてカギの管理リスクのことを考えていくと

カギの管理はしない

そのような方法が主流となりつつあります

最初から入居者に全部わたしてしまうのです
管理会社に予備のカギはありません

メリットととして

先日述べたような北海道の凶悪な事件のような
ことに巻き込まれません

特に不動産会社で大手ほど人の出入りがあり
どんな人が紛れ込むか分かりません

もちろん大多数の不動産会社社員は
鍵の管理を徹底して意識して努力していますが

100パーセント完璧で安心とは
誰もいえません

したがって最初からカギの管理はしない
これは合理的です

デメリットはありますか



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  1. 2010/06/25(金) 09:00:00|
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ニッケン社員のひとりごと

先日の続きでしたがってだれでも簡単にかぎを扱うことができる不動産会社は

きわめてセキュリティー意識が低い

ということになります

実際どんな人が会社内に出入りするか分かりませんし
泥棒が入るかもしれません

カギをごっそり盗まれたらどうするのでしょうか

すぐに全部カギを取り換えるなどして
そのカギを使えなくしないといけません

そのため管理物件のカギを扱う場合
できれば金庫に収納する必要があります

カギつきロッカーとかね

気軽に鍵を持ち出せるということ自体

あってはならないことなんです



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  1. 2010/06/24(木) 09:00:00|
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ニッケン社員のひとりごと

アパートのカギはだいたい似たようなものなので分かりにくいことに加えて

たくさんカギがあると
扱いがぞんざいになってしまうことがあります

きちんと整理整頓しないといけません
大切な人様の鍵を預かる場合はとくにそうです

シールを貼りふだをつけて
もちろん帳面に記録をつけていきます

特に物件を管理している管理会社の場合
管理物件の鍵もあずかる場合が多いのです

この場合とりわけ慎重に扱う必要があります

だれでも簡単に持ち出すことが
できるように不動産会社がシステムしてる場合

先日のような悲惨な事件が起こってしまうのです



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  1. 2010/06/23(水) 09:00:00|
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ニッケン社員のひとりごと

鍵の管理に関してですが不動産業者にとって重要かつ難しい業務の一つです

ところで皆さんは鍵を普段何個ぐらい持ち歩いていますか

家のカギ
車のカギ
バイクのカギ
自転車のカギとか

せいぜい二つか三つぐらいだと思います

いちいち名札をつけなくても
どれがどれか迷うことはありません

ところが不動産業者には
さまざまなカギが集まります

しかも結構似たようなカギが

したがって受け取って間をおかずに
すぐにしるしをつけないといけません

そうしないとどれがどれか分からなくなってしまうのです



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  1. 2010/06/22(火) 09:00:00|
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ニッケン社員のひとりごと

先日北海道の札幌にある不動産会社の管理する物件の合鍵を使って

その会社の従業員がマンションに侵入して
女性を乱暴したとして逮捕されました

怖いですね

記事では元従業員と書いてありました
当然すぐに解雇されたのでしょう

その会社は
「誠に申し訳ない対策を検討し、信頼回復に努める」
とコメントしています

この記事を見て賃貸アパートに住む
多くの人が不安を感じたに違いありません

鍵の管理ってどうなってるの



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  1. 2010/06/21(月) 09:00:00|
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売買物件(新着情報)福山市大谷台築浅中古住宅のお知らせ

価格を見直しました
福山市大谷台2丁目築浅4SLDKの中古住宅が好評売出中です

福山市大谷台中古住宅
平成18年築です

ootanidai1

福山市大谷台中古住宅
玄関には大きな下駄箱があります

ootaidai2

福山市大谷台中古住宅
玄関のすぐに洋室があり来客用にぴったりです

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福山市大谷台中古住宅
広々としたLDKで料理も楽しそうです

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福山市大谷台中古住宅
かなりゆったりしたお風呂で一日の疲れもとれます

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福山市大谷台中古住宅
洗面化粧台も新品同様で気持ちいいです

ootanidai6

福山市大谷台中古住宅
2階にもかなり広めの洋室があります

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福山市大谷台中古住宅
2階の納戸はたくさん洋服が掛けられます

ootanidai8

福山市大谷台中古住宅
4SLDKです
間取図面は弊社ホームページをご覧ください

住所は福山市大谷台2丁目5-5です
建物面積119㎡(約35坪)
土地面積192.44㎡(約58坪)

平成18年築ですのでほとんど新しいです
駐車場は1台です

金額は1,700万円(現状渡しです)
仲介料など諸費用は別途かかります

いつでもご案内いたします

とても良い家ですので
新築を考えておられる方は
ぜひご覧ください

皆様のお問い合わせを心からお待ちしておりますkao03キティちゃん



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  1. 2010/06/19(土) 09:00:00|
  2. 新着情報(売買物件)
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ニッケン社員のひとりごと

賃貸物件の入居審査は入居申込書から始まりますが

職業とか収入とか連帯保証人とか
いろいろ記入項目がありますが

どなたを入居させるかを決める

決定は家主さんがしますので

したがって地元のオーナーさんが所有し管理し
なおかつ保証会社を使用しない物件は

厳しい大家さんは別として
審査は通りやすいと思いますが

いずれにしても入居申込書を書く際の
わたしの個人的なアドバイズとして

就職の際の履歴書を書くつもりで
できるかぎり丁寧にゆっくりと

きれいな字で

書いた方がいいと思いますね



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  1. 2010/06/18(金) 09:00:00|
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ニッケン社員のひとりごと

家賃保証会社の審査基準は各保証会社によって異なるようですが

基本的に明らかにされていません

シークレットです

不動産業者もそうです
入居申込書にそう書いてあります

どのアパートの入居申込書にも

お断りする場合でも理由はお答えできませんとか
なんとか文言があるはずです

したがって審査が厳しいとか
ゆるいとかはありません

すべて同じです

なんてね
それは建前です



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  1. 2010/06/17(木) 09:00:00|
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ニッケン社員のひとりごと

昨日の続きですが保証会社を利用する契約は全体の4割にのぼるそうです

これはあくまでも推計の数字ですが

今後その利用は全体としてさらに増えると思われます

それに伴い保証会社だって
簡単に審査OKを出すことはなく

よりハードルを高めに設定すると思われます

悪質滞納者はどうしますか

保証会社利用物件を選ぶことはしません
というかできません

それ以外のいわゆる審査がゆるい物件を
狙うことになります

審査がゆるい

具体的にはどういう意味でしょうか



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  1. 2010/06/16(水) 09:00:00|
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ニッケン社員のひとりごと

今回の家賃保証会社の滞納者データベース化は

普通の方はまったく恐れることはありません

むしろメリットの方が大きいです

きちんと家賃を払いさえすれば
優良顧客としてリストにのり信用が増します

悪質な滞納者は困ります
もう部屋は借りれなくなるからです

ではそのような家賃滞納常習者はどうするのでしょうか

保証会社の審査のない物件ばかり選ぶことになります

そういう物件はどれくらいあるのでしょうか



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  1. 2010/06/15(火) 09:00:00|
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ニッケン社員のひとりごと

先日の続きでこのようにして時間と費用をかけてやっと

悪質滞納者とお別れできることになりますが

わたしたち不動産のプロでさえこうなのですから

素人の家主さんの手におえません

アパート経営リスクはいろいろありますが
一番めんどうくさいです

あれこれ思い悩む必要がない分
最初から空室の方がマシなんです

悪質滞納者は次から次へと
ターゲットを探して物件を渡り歩きます

このような滞納者をデータにして
最初から入居させないようにするのが

今回の家賃保証会社の狙いとなります



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  1. 2010/06/14(月) 09:00:00|
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ニッケン社員のひとりごと

そのためほとんどの家主は賢明な判断として

これまでの家賃をあきらめることを条件に
とにかく出て行ってもらうことにします

この場合大切なことは

ここから先は家主さんへのアドバイスですが

必ずいついつまでに出ると期限を決めて

できれば合意書を交わし
その中には残置物はごみとして
処分する旨記入し

その期限がきて本人がいなければすぐに鍵を交換し
しばらく様子を見ます

本人に行き先を尋ねたり
引越しの手伝いはしない方がいいでしょう

ここまでして悪質な滞納者と
やっとわかれることができます



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  1. 2010/06/11(金) 09:00:00|
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ニッケン社員のひとりごと

一番理想的なのはこれまでの家賃を支払ってもらい
なおかつスムーズに出て行ってもらうことです

しかし現実は厳しいです

二兎を追うものは一兎もえず

この場合の二兎とは
スムーズに出て行ってもらい
これまでの家賃を払ってもらう

となります

そもそも家賃を払ってさえくれれば
引き続き住んでくれていもいいのです

ただ同じことの繰り返しとなる可能性もあります

田舎のあぜ道と同じ
これでは進歩がありません



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  1. 2010/06/10(木) 09:00:00|
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ニッケン社員のひとりごと

ひとたび悪質滞納者が入居してしまうと

大家さんはかなり悩むことになります

何度も督促しなければなりませんし
保証人がいればやはり督促しますが

いつも連絡がとれるとは限りません

訪問してもいません
電話にも出てくれません
置手紙をしてもなしのつぶて

そのうちだんだんとくたびれていきます

そうして出て行ってもらおうと考えますが

その心境になるまでに
さらに数か月が経過します



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  1. 2010/06/09(水) 09:00:00|
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昨日の続きですが悪質滞納者の件ですが本来賃貸借契約は

契約ごとですので基本的に対等であるということです

ウインウインです

そうではないでしょうか

どちらかが極端に有利になったり
不利になる契約はいけませんし

常に公平な判断が求められますが

入居者は常に弱者であるとの認識があるとすれば
それは大いに間違っています

現在の法律はどうしても
入居者を保護するようになっており

悪質滞納者はそこを狙います



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  1. 2010/06/08(火) 09:00:00|
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ニッケン社員のひとりごと

先日の続きで滞納問題に関してですが多くの人が誤解していることの中に

一般的に家主はお金持ちであり
入居者は弱者であるというものです

これは真実でしょうか

確かにそういうケースもありますが
かならずしもそうではありません

たとえば分かりやすい例として

貸主は年金ぐらしの老夫婦
借主は大手上場企業の法人

などの場合です

ただやはり世の中の一般的な傾向として
借主である入居者は弱者であり

そのため家を追い出されて
路頭に迷うことがあってはならない

との見方が法律に反映されています



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  1. 2010/06/07(月) 09:00:00|
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ニッケン社員のひとりごと

現在の法律はかなり入居者に有利なものとなっており

家賃を滞納したからといって
簡単に出て行ってもらうことはできません

まず2カ月ぐらいの滞納では
立ち退きの裁判もできません

継続的に督促をしてどうしても
払わないときになって

裁判所も受け付けてくれます

それまでとにかく払ってください
と家主はお願いするしかないのです

ただ悪質な滞納者ほど
「すぐに払います」
と調子が良いことをいいます



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  1. 2010/06/04(金) 09:00:00|
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ニッケン社員のひとりごと

確信的な滞納者は家賃は踏み倒すことができることを経験から

知っています
もちろん運がよかっただけですが

そのためひとたび入居できたら
儲けものと考えています

ひどい場合最初の初期費用だけ払い
あとは一度も払わないこともあります

滞納して家主サイドの対応が遅れた場合
ずるずるとすぐに数か月が経過してしまいます

そしてその間も払いません

完全な「ただ借り」状態です

そしてそのような心ない入居者のために
どうして良いか分からず

常識的な家主ほど苦しみます



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  1. 2010/06/03(木) 09:00:00|
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ニッケン社員のひとりごと

先日まったく家賃を支払おうとしない確信犯的な滞納者が

少なからずいると書きました

本当でしょうか

そういう心ない人たちがいるために
家主は被害を受け心を痛め

家賃保証会社は善良な一般の人々からも
保証料を徴収していくことになります

家主にとっても
入居者にとっても良いことはありません

社会全体でリスクを共有することになってしまいます

困ったものです



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  1. 2010/06/02(水) 09:00:00|
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ニッケンよりお知らせ

いよいよ6月になりました

水無月です

梅雨のイメージがありますが
水は無いんですね

株式会社ニッケンは
今月も休まず営業予定です

土地探しやお住まいの探しの皆さん
お気軽にお問い合わせください

皆様のご来店を心よりお待ちしております



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  1. 2010/06/01(火) 09:00:00|
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